Что такое ПЗЗ и как читать карту градостроительного зонирования

ПЗЗ определяют, что и как можно строить в городе. Разбираем, из чего состоит документ, как устроена карта зонирования и как по цвету понять, в какую зону попадает участок.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это муниципальный нормативный документ, который делит территорию города или поселения на территориальные зоны и устанавливает для каждой из них градостроительный регламент. Проще говоря, ПЗЗ отвечают на вопрос: «Что можно построить на конкретном участке и по каким правилам?»

Из чего состоят ПЗЗ

Документ обычно включает три части:

  1. Порядок применения — общие правила, процедуры изменения ВРИ, публичные слушания.
  2. Карта градостроительного зонирования — графическая часть, где вся территория раскрашена по зонам.
  3. Градостроительные регламенты — для каждой зоны перечень видов разрешённого использования и предельные параметры застройки (высотность, плотность, отступы).

Как устроена карта градостроительного зонирования

Карта — это план города, где каждая территориальная зона обозначена своим цветом и буквенно-цифровым кодом. Типичные обозначения:

  • Ж (Ж1, Ж2, Ж3, Ж4) — жилые зоны, от индивидуальной застройки до многоэтажной.
  • ОД — общественно-деловые зоны (магазины, офисы, соцобъекты).
  • П — производственные и коммунально-складские зоны.
  • Р — рекреационные зоны (парки, скверы, набережные).
  • СХ — зоны сельскохозяйственного использования.
  • Т, ИТ — зоны транспортной и инженерной инфраструктуры.

Цвета в разных муниципалитетах могут отличаться, поэтому всегда сверяйтесь с легендой конкретной карты.

Как определить зону участка по карте

  1. Найдите участок на карте зонирования (по адресу или ориентирам).
  2. Определите цвет и код зоны, в которую он попадает.
  3. По легенде уточните наименование зоны.
  4. Откройте градостроительный регламент этой зоны и посмотрите допустимые виды использования и параметры застройки.

Где взять карту зонирования

Карта ПЗЗ публикуется на официальном сайте администрации города или в ФГИС ТП — как правило, в виде PDF. У ряда крупных городов есть интерактивные карты, но у большинства — только этот тяжёлый файл.

Проблема тяжёлого PDF — и её решение

Карта зонирования миллионного города — это PDF на 100–300 МБ (по сути одно гигапиксельное изображение). Обычный просмотрщик открывает его минутами и «повисает» при зуме, а рассмотреть подписи зон почти невозможно.

ZoneMap превращает такой PDF в быструю карту с плавным зумом — как онлайн-карты, но офлайн и для любого города. Загрузили официальный файл — и сразу работаете с картой. 7 дней бесплатно, потом разовая лицензия.

Читайте дальше: Как узнать ВРИ участка · Территориальные зоны: как определить зону участка · ЗОУИТ и ГПЗУ простыми словами.

Скачать ZoneMap бесплатно