Территориальные зоны: что это и как определить зону участка

Территориальная зона — это часть территории города или поселения, для которой в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) установлен единый градостроительный регламент. Именно принадлежность к зоне определяет, что можно построить на участке и с какими ограничениями.

Какие бывают территориальные зоны

Градостроительный кодекс выделяет несколько основных типов зон:

• Жилые (Ж) — от зон индивидуальной жилой застройки (ИЖС) до многоэтажной. Обычно нумеруются: Ж1, Ж2, Ж3, Ж4.
• Общественно-деловые (ОД) — торговля, офисы, административные и социальные объекты.
• Производственные (П) — промышленные предприятия, склады, коммунальные объекты.
• Инженерной и транспортной инфраструктуры (И, Т) — дороги, сети, объекты энергетики.
• Рекреационные (Р) — парки, скверы, набережные, зоны отдыха.
• Сельскохозяйственного использования (СХ) — поля, сады, объекты сельского хозяйства в границах населённого пункта.
• Специального назначения — кладбища, полигоны и подобные объекты.

Конкретный набор зон и их коды устанавливает каждый муниципалитет в своих ПЗЗ, поэтому расшифровку всегда смотрят в легенде карты и в регламентах.

Чем территориальная зона отличается от категории земель и ВРИ

Эти три понятия часто путают:

• Категория земель — самый общий уровень (земли населённых пунктов, сельхозназначения и т. д.).
• Территориальная зона — деление внутри населённого пункта по ПЗЗ.
• Вид разрешённого использования (ВРИ) — конкретное назначение участка, выбираемое из регламента зоны.

То есть зона задаёт «меню» допустимых ВРИ, а собственник выбирает из него конкретный вид.

Как определить территориальную зону участка

Способ 1 — по кадастровому номеру. На Публичной кадастровой карте в карточке участка есть раздел о пересечении с территориальными зонами.

Способ 2 — по карте градостроительного зонирования. Самый наглядный: находите участок на карте зонирования, определяете цвет и код зоны, сверяетесь с легендой. Этот способ показывает и границы зоны, и соседние зоны — что важно для участков на стыке.

Способ 3 — запрос в администрацию или заказ градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), где зона указана официально.

Быстро посмотреть карту зонирования

Карта градостроительного зонирования — основной инструмент для определения зоны, но публикуется она тяжёлым PDF, который сложно открыть и рассмотреть. ZoneMap превращает этот файл в быструю карту с зумом и работает офлайн — по любому городу. 7 дней бесплатно, потом разовая лицензия.

Ещё по теме: Что такое ПЗЗ · Как узнать ВРИ участка · ЗОУИТ и ГПЗУ простыми словами.