ЗОУИТ и ГПЗУ простыми словами
Два документа, без которых нельзя оценить участок под застройку. Объясняем, что такое зоны с особыми условиями использования территории и градостроительный план участка — и как их проверить.
При проверке участка под строительство одной территориальной зоны недостаточно: сверху могут накладываться ограничения, которые запрещают или сильно осложняют застройку. За это отвечают два понятия — ЗОУИТ и ГПЗУ.
Что такое ЗОУИТ
ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территории. Это охранные, санитарно-защитные и иные зоны, в границах которых действуют ограничения на использование земли. Самые распространённые:
- Охранные зоны инженерных сетей — газопроводов, ЛЭП, водопроводов.
- Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) предприятий.
- Зоны санитарной охраны (ЗСО) источников водоснабжения.
- Водоохранные зоны рек и водоёмов.
- Охранные зоны объектов культурного наследия, приаэродромные территории и другие.
Если участок попадает в ЗОУИТ, на нём может быть нельзя строить жильё, потребуется согласование или уменьшение пятна застройки. Поэтому ЗОУИТ проверяют до покупки.
Как проверить ЗОУИТ
- На Публичной кадастровой карте есть слой зон с особыми условиями.
- В выписке ЕГРН отражаются установленные ЗОУИТ.
- Часть охранных зон видна на материалах территориального планирования и в ПЗЗ.
Что такое ГПЗУ
ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Это официальный документ, который собирает в одном месте всю градостроительную информацию по конкретному участку:
- территориальную зону и градостроительный регламент;
- разрешённые виды использования и предельные параметры застройки;
- границы ЗОУИТ и другие ограничения;
- места допустимого размещения объектов.
По сути ГПЗУ — это «паспорт» участка для проектирования. Его заказывают в органе архитектуры, через МФЦ или Госуслуги; он нужен для получения разрешения на строительство.
ЗОУИТ и ГПЗУ: как связаны
ГПЗУ включает сведения о ЗОУИТ, действующих на участке. То есть заказ ГПЗУ — это способ получить и регламент зоны, и перечень ограничений сразу. Но чтобы понять картину заранее (ещё до заказа ГПЗУ), удобно самому свериться с картой градостроительного зонирования и слоями ограничений.
Начните с карты зонирования
Территориальная зона участка — отправная точка любой проверки. Быстро посмотреть её помогает ZoneMap: он превращает тяжёлый PDF карты градостроительного зонирования в быструю карту с зумом и работает офлайн, по любому городу. 7 дней бесплатно, потом разовая лицензия.
По теме: Территориальные зоны участка · Что такое ПЗЗ · Как узнать ВРИ участка.